１．建て替えができない土地

 

建て替えができない土地建物のことを再建築不可といいます。建て替えができないということは、家がどんどん古くなっていく使えなくなっていく・・・ということでもあります。

構造や種類にもよりますが、一戸建ての法定耐用年数は22年とされています。

日本の場合は築年30年から40年で建て替えの時期目安となります。但し、アメリカやヨーロッパでは80年から100年住宅を使いつづけるものとされています。勿論、構造の違いもありますが、リフォームやメンテナンス次第では建て替えができない土地建物でも需要はあります。

建て替えができない土地建物の所有権を手に入れる事情もそれぞれです。

１−１．親から相続した不動産

両親から不動産を相続したら、その不動産が再建築不可だったというケースが一番多いです。

建築当時は建築基準法が定まっていなかった築年数不詳物件、目の前の道路に接道幅が2m足りなくなってしまった、建築当時とは関係者が変わってしまって隣地の同意が得られなくなってる・・・等

親から相続したものの、空き家のまま放置してるなんて話が多いです。また建て替えができないとなると
売却するのを諦めてしまってる方が多いです。

１−２．安いから買った

安いからとりあえず、買ってみたという方も多いんですよね。オークションサイトで建て替えができない更地を500万円で気軽に購入したり、半焼してる建て替えができない物件をリフォーム費用をしっかり確認せずに買うかたもいます。相場に比べて、半値以下だと飛びついてしまう気持ちもわかりますが。買ったものの自分では手におえないということで、当社に買取依頼がくるということも多いですね。

もちろん、投資家の方で慎重に利回りや賃貸需要も調べて購入する方のほうが多いです。

 

１−３．家が建て替えできなくなってしまった・・・

建て替えができなくなってしまったというケースも多いです。再建築不可でないですが、既存不適格物件もあります。用途地域の変更や日影規制など法令の改正や都市計画変更で建て替えを考えられないという方も多いのです。

古くからの市街地では目の前の道路が4m未満という場所も多いので、再建築不可や既存不適格物件が東京には多くあります。

 

１−４．市街化調整区域

東京都２３区は全域が市街化区域となりますが、他県では市街化調整区域が結構あります。

市街化調整区域では住宅の新築や建て替えの許可が得られないところも多いです。

市街化調整区域の不動産を購入する際には、建て替えの許可を受けられるかどうか事前に仲介会社に綿密に調べてもらう、役所にしっかりと確認をとっておく必要があります。

 

２．建替えかリフォームか

一戸建てが古くなってきたら、建て替えをするかリフォームをするか考えるでしょう。

建て替えができない場合はリフォームが必要です。建て替え不可の物件を購入した方はリフォームプランを考える必要があります。これから売却を考えてる方は、クリーニング程度で現況のままで売却するのが良いでしょう。

２−１．フルリフォーム

建て替え出来ない物件を購入して、フルリフォームを検討する方は物件購入前にリフォーム予算を決めておきましょう。見積もりやリフォーム内容についてはリフォーム業者や大工としっかり打ち合わせをしておく必要があります。ざっくり500万円でフルリフォームといっても、リフォーム内容や材料など決めておかないと、内装材や外壁・屋根材に関してもB級品や安い物・設備でリフォームされることがあります。

 

２−２．遠方の場合は売る

遠方で管理が大変な方は賃貸管理をするにしても大変です。大雨や台風、大雪、地震の際には、建物が一部壊れていないかどうか。また空き家にしてると侵入や火事などを心配される方も多いです。

賃貸として管理するにしても、入居者付が簡単ではない事・空室リスクを考えると売却してしまいたいと思う方が多いです。投資家の方であれば良いですが、個人の方が1戸や2戸持っていても賃貸管理を煩わしいと思うことが多いでしょう。

 

まとめ

建て替え出来ない家の売却相談は不動産仲介会社にしても解決しない場合が多いです。

金額が少案件になりがち・案内してもなかなか決まらない・再建築不可を扱った実績が少ない等

当社では建て替えができない家の売却のサポート体制が整っています。

再建築不可物件のリフォームのアドバイスから、住宅ローンまで買主にとってしっかりとした保証ができるからです。

売却を考えてる方は当社までご相談下さいませ。