1.再建築不可の売買
東京都内だと、価格が安い不動産はだいたい再建築不可が多いですねぇ~
1000万円代の物件、都心エリアだと2000万円から3000万円以下の物件
すごい強気の価格設定(4000万円から5000万円以上)をしてる場合もありますが、売主さん次第です。
また建て替えができる可能性が高い物件とみなして、高く売り出しされてる場合もあります。
中には築年数が浅い物件、あきらかに違法建築されたであろう不動産・・・もたまに不動産情報サイト(レインズ)に出てることもあります。
1−1.建て替えが難しい不動産の相場
再建築不可の相場となると、話は難しくなります。道路の接道状況や建物の状態、そのエリアの不動産の需要によって全く話がかわってきます。
売りたい方からしたら周辺の相場に近い金額で売却できないだろうか
買いを検討してる方からしたら、建て替えができないのだから安くしてほしい
売り主と買い手側の意見を一致することがむずかしいのが再建築不可なのです。
周辺不動産の相場の7掛け、また建物の状態や接道状況によっては相場の半値になってしまうとも言われています。
1−2.売り手と買い手の需要次第
再建築不可に関しては、買い手がどれぐらいいるかの需要次第でしょう。
土地が安いエリアでは、再建築不可の需要は殆どないです。
東京23区や人気のある街では、不動産を購入することも難しく再建築不可の不動産でも売り出し価格が高くついてることもあります。
港区や渋谷区、新宿区エリアでは、再建築不可の不動産が2000万円から2500万円前後で売りに出されることもあります。不動産ポータルサイト(athomeやsuumo等)に掲載されてブックマークの注目率も多いです。再建築不可でも需要はかなりあるということです。
千葉県の柏エリアとなると、300万円という価格でもなかなか売買が成立していません。
1−3. 基本的には安く購入できる
基本的には安く購入できます。再建築不可の不動産を購入する人は限られてくるからです。
現金決済もしくは金利が高いノンバンクの住宅ローンを組むかどうか。
もし、希望のエリアで再建築不可の不動産が出てきた場合は、安ければ買いを検討しても良いでしょう。
但し、相場の金額で購入するのはやめたほうがよいでしょう。
2.売却の際には
また建て替えができない不動産を売却する際の価格設定は難しいです。
相続した不動産があまりにもボロボロで売れるのかどうか、売却できるのかどうか
売れるだけでも御の字ということであれば、話もはやいんですが。
実際に建物もかなり傷んでいて修繕を全くされてないと、売却も難しくなるんです。
2−1.いくらで売却できるだろうか査定依頼してもらう
どこら辺のエリアの物件かどうか、建物の状態、接道状況、周辺環境で大まかな査定は可能です。
話がはやいのが都心5区・城南エリアなど。再建築不可でも欲しいという個人の方も多いです。
売却なのか、当社買取なのかでまた金額・決済時期・売買条件も変わってきます。
お気軽にご相談下さいませ。
2−2.瑕疵担保免責、買い手には現金決済の必要がある
通常は建物は傷んでいるとなると、瑕疵担保免責の条件が多いです。
また買い手の現金決済(もしくはノンバンクの住宅ローン)が条件となってきます。
買い手も限られ、金利も高いとなると・・・売り出し価格は安くせざるをえません。
金利が高いのでは、ちょっと価格を安く売りだしてても買い手は価格のメリットを享受できなくなってしまいます。
2−3.売却する際には、相場通りの金額をつけると内覧すら話が入ってこない
実際に不動産会社に売却依頼をしてみて、話が入ってくるかどうかわかることです。
中にはレインズに掲載せず、不動産ポータルサイトに掲載せずに、という不動産業者もいらっしゃいますが。
なるべくは専任媒介で契約しておきましょう。
価格が高すぎると、また需要がないエリアの不動産だと、内覧の話すら全く入ってこないでしょう。
需要がないエリアの場合は金額を安くて売りだしても一緒です。買取業者にお願いしたほうが良い場合もあります。
3.空き家の管理
売りに出してる不動産が空き家の場合は、定期的な管理をしておいたほうが良いです。
屋根や外壁が傷んでいる不動産、また築古物件となると、いつ大雨や台風で雨漏りしてるとも限りません。
また春から夏にかけて管理放置してると、建物に蔦が絡まれてる・景観が悪くなってしまった、これでは余計売りづらくなってしまいます。
3−1.遠方に住んでる方は大変
不動産から遠方に住んでる方は大変です。1カ月に1度は換気や建物の状態の確認で訪れておいたほうが良いです。
購入希望者、また内覧される方にとっても印象を良くするためにも。
3−2.買い取ってもらう、もしくは専任媒介で売却してもらう
専任媒介でお願いしてる不動産業者に定期的に建物の管理や維持をしてもらうことです。
それも不動産仲介業者の仕事です。もしくは、買い取り業者に買い取りしてもらうことです。
まとめ
再建築不可物件の相場を教えてくれとよくお問い合わせをいただきます。
しかし、再建築不可物件の場合、相場というものがないのが実情です。
7掛け以下、半額以下、それでも買い手や内覧者がまったくあらわれないということもあります。