１．融資がつかない
再建築不可物件は都市銀行などの融資がつきません。担保価値が低いとみなされ、都市銀行の住宅ローンを利用することができないのです。
再建築不可物件が売却しづらい理由として、上記の点が一番の理由になります。建て替えができないことはリフォーム等で再生することができても、現金を持ってないと・・・もしくはノンバンクの住宅ローンを利用しないといけません。
１−１．現金で買う必要がある
当社にて再建築不可物件を販売することは多いです。ご購入されるかたの半分は現金決済されてます。
金額にしても数百万円から1000万円代の物件が多いからです。
相場よりはるかに安く購入できるからこそ、現金決済できる方は再建築不可物件を購入できるメリットがあります。
１−２．ノンバンクの住宅ローン
金利が3.9%から利用できる住宅ローンを取り扱ってる会社もあります。
三井住友信託銀行グループの三井住友トラスト・ローン&ファイナンスです。
再建築不可でも住宅ローンの取り扱いをしてくれます。
基本的にはお申込人様に対して連帯保証人をつける必要があります。（御内容によって別途相談）
共同担保などつけることで融資条件が優しくなる場合もあります。但し、500万円以下などの借入の場合は断られることもあります。当社がよく販売してる価格帯でも400万円から500万円の物件は利用できないということです。
１−３．その他、ローン
購入希望者様が銀行と付き合いがあることで、再建築不可物件でもローンを組んでご購入いただきましたケースもあります。
また共済融資でご購入されたケースもございます。
共済融資の場合は、退職金を担保にとるので購入不動産を担保設定することはありません。融資が焦げ付くことはないので一般の銀行融資とは融資条件が異なります。
２．リフォームに関して
フルリフォームされていない再建築不可物件を購入する場合はリフォーム予算も想定しておかないといけません。建物の大きさや状態にもよりますが、500万円から1000万円位はかかってきます。
住宅ローンを組んで、古家・再建築不可物件を購入する方はフルリフォームするのか、一部箇所をリフォームするのか事前に決めておく必要があります。またリフォーム会社によって見積もりや内容も全く異なります。
当社にてリフォームのご提案、お仕事もしております。大手リフォーム会社よりも劣らないリフォーム企画・予算で取り組んでおります。再建築不可のリフォームもお任せ下さいませ。
２−１．リフォームローン
銀行や信販会社（オリコ・アプラス）などでリフォームローンを組むことも可能です。
オリコのリフォームローン
ご融資金額 10万円～500万円（1万円単位で申込み可）
貸付の利率 4.8％
（実質年率）
契約期間 最長15年
アプラスのリフォームローン
ご融資金額 10万円～300万円
貸付の利率 7.20％～14.40％
（実質年率）
契約期間 最長7年
みずほ銀行のリフォームローン
ご融資金額 10万円～500万円
貸付の利率 3.975％(変動金利)
4.5％～5.15％（固定金利）
※金融情勢により変わってきます。
契約期間 最長7年
２−２．物件＋リフォームもあわせて住宅ローン
当社売主物件の場合は、リフォーム代金もあわせて住宅ローンに乗せることができます。
勿論、売買契約が成立する前に当社の大工や関連業者とリフォームプラン・企画は打ち合わせしておく必要はあります。
まだ住宅ローン金利のほうがリフォームローン金利より安い為、まとめてしまったほうが得な場合が多いです。
但し、リフォームを取り扱っている売主でないと、住宅ローンにリフォーム代金を乗せることは難しいです。
２−３．数百万円から一千万円超のリフォーム費用
リフォームローンは組める融資金額の上限が決まっているため、ある程度の自己資金も備えておく必要があります。自己資金が少ない場合は、再建築不可物件の融資またリフォーム代金の融資が難しい場合もあるので事前に不動産会社によく相談しておく必要があります。
まとめ
再建築不可物件でも融資してもらうことはできますが、金利は3.9％からと高くなってしまいます。
ある程度の自己資金がないと、再建築不可物件の価格が安いメリットがローン金利の高さによって意味がないものとなってしまいますね。